ฐานเศรษฐกิจ: มองอินเดียใหม่ (ตอนที่ 94 กฎหมายว่าด้วยการจัดหาที่ดินฉบับใหม่ของอินเดีย)

เมื่อต้นเดือนกันยายน 2556 รัฐสภาอินเดียได้ผ่านกฎหมายเกี่ยวกับการจัดหาที่ดินฉบับใหม่ของอินเดีย ซึ่งนักธุรกิจไทยที่กำลังคิดจะเข้าไปลงทุนจัดตั้งโรงงานในอินเดียคงต้องศึกษาในรายละเอียดและเตรียมการให้ดี

อินเดียมีกฎหมายว่าด้วยการจัดหาที่ดินที่มีอายุกว่า 119 ปีแล้ว (The Land Acquisition Act 1894) ส่วนใหญ่เป็นเรื่องของการเวนคืนที่ดินเพื่อสาธารณประโยชน์ ต่อมารัฐบาลพรรคคองเกรสของนายกรัฐมนตรี มานโมฮาน ซิงห์ มีความคิดที่จะเอาใจรากหญ้าเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ซึ่งเป็นฐานเสียงสนับสนุน ก็เลยเสนอขอแก้ไขกฎหมายเดิมด้วยการเพิ่มเรื่องการจ่ายชดเชยและฟื้นฟูเจ้าของที่ดินเมื่อมีการขายที่ดินออกไป และนำมาสู่ร่างกฎหมายใหม่ที่มีชื่อว่า กฎหมายว่าด้วยการจัดหาที่ดินและการฟื้นฟูชดเชยผู้ที่ได้รับผลกระทบ (The Land Acquisition and Rehabilitation and Resettlement Bill 2013) ที่ได้รับความเห็นชอบจากสภาผู้แทนราษฎรของอินเดียแล้ว

สาระสำคัญของกฎหมายฉบับนี้ก็คือ หากมีการซื้อที่ดินเกิน 100 เอเคอร์ (250 ไร่) ในภาคเกษตรหรือเกิน 50 เอเคอร์ (75 ไร่) ในเขตเมือง (Urban area) จะต้องมีขั้นตอนการดำเนินงานต่าง ๆ ภายใต้กฎหมายฉบับนี้ อาทิ (1) มีการจัดตั้งคณะกรรมการระดับท้องถิ่นเพื่อดูแลเรื่องการซื้อขายและชดเชยเจ้าของที่รายเดิม (2) มีการทำประชาพิจารณ์และจัดทำรายงานผลกระทบทางสังคมเสนอต่อหน่วยงานท้องถิ่น (ยกเว้นกรณีการเวนคืนเพื่อชลประทาน) (3) มีการกำหนดราคาที่ดินที่เอื้อประโยชน์แก่เจ้าของที่เดิม (4) มีการปกป้องสิทธิของผู้ที่ได้รับผลกระทบ และ (5) มีการฟื้นฟูหรือชดเชยผู้ที่ได้รับผลกระทบ

แน่นอนว่า กฎหมายใหม่นี้จะทำให้ต้นทุนการซื้อที่ดินสูงขึ้น และเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมที่ต้องใช้ที่ดินมาก และยังปิดโอกาสรองรับการเคลื่อนย้ายแรงงานในชนบทที่หวังเข้ามาทำงานในภาคอุตสาหกรรมในเมือง เพราะต้นทุนการทำหมู่บ้านจัดสรรในเมืองก็จะเพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้หลายฝ่ายก็ไม่แน่ใจว่าในที่สุดกฎหมายนี้จะเอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าของที่ตามที่ตั้งใจไว้หรือไม่ ในเมื่อกระบวนการซื้อขายเป็นไปได้ยากมากขึ้น สาเหตุหลัก ๆ ก็เนื่องมาจาก

(1) การกำหนดขนาดที่ดินอย่างต่ำ 100 เอเคอร์ (250 ไร่) ทำให้ธุรกิจที่ต้องการใช้ที่ดินมากปวดหัวกับขั้นตอนและกฎเกณฑ์ที่ยุ่งยาก ไม่ว่าจะเป็นการศึกษาผลกระทบทางสังคมหรือสิ่งแวดล้อม รวมทั้งขั้นตอนการทำประชาพิจารณ์โดยประชาชนที่เกี่ยวข้อง ซึ่งนิยามของ "ประชาชนที่เกี่ยวข้อง" คือ ทั้งเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าที่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดิน ชนเผ่าที่อยู่ดั้งเดิม หรือผู้ที่เคยเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ (เช่นของป่า) จากที่ดินดังกล่าว และกระบวนการนี้ก็ไม่รู้จะใช้เวลากี่ปี

(2) การประเมินราคาที่ดินซับซ้อน โดยนอกจากคำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน และราคาซื้อขายที่ดินบริเวณใกล้เคียงเฉลี่ยสูงสุด 50% แรกในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาแล้ว ยังต้องมีการจ่ายชดเชยเพิ่ม เช่น หากซื้อที่ดินจากภาคเกษตรก็ต้องจ่ายชดเชยแก่เจ้าของที่อีก 4 เท่าของราคาประเมิน หรือหากซื้อที่ดินในเขตเมืองก็จ่ายชดเชยแก่เจ้าของอีก 2 เท่า นอกจากนี้ยังต้องมีการฟื้นฟูหรือชดเชยผู้ที่ถูกย้ายออก ซึ่งมีทั้งเจ้าของที่ ผู้ที่เคยเช่าอยู่มาก่อนหน้าการจัดหาที่ดิน 3 ปี ผู้ที่เคยอาศัยได้ประโยชน์จากที่ดินหรือป่าหรือแหล่งน้ำที่เกี่ยวเนื่องกับที่ดินนั้น สรุปแล้วต้นทุนการจัดหาที่ดินที่แท้จริงจะสูงขึ้นอีกกว่า 6-7 เท่า

(3)เพิ่มกระบวนการฟื้นฟูที่ยุ่งยาก โดยรัฐบาลท้องถิ่นจะจัดตั้งผู้บริหาร (Administrator) ขึ้นมาดำเนินการตามกฎหมายฉบับนี้ และทำหน้าที่ดูแลการจ่ายเงินทดแทนค่าที่ดินและการฟื้นฟูผู้ที่ได้รับผลกระทบ ยิ่งขนาดที่ดินใหญ่ขึ้นกระบวนการก็จะมีความซับซ้อนเกี่ยวข้องกับหลายฝ่าย (และเงินใต้โต๊ะมากขึ้น)

(4)หากเอกชนซื้อที่ดินไปแล้วและมิได้ใช้ประโยชน์ภายใน 5 ปี เจ้าของที่เดิมสามารถเรียกร้องเอาคืนหรือรัฐบาลสามารถยึดกลับคืนมาใช้ประโยชน์ได้ (แทนที่จะเป็น 10 ปีตามกฎหมายเดิม) และคำนิยามว่า "มิได้ใช้ประโยชน์" ในกฎหมายใหม่ก็ยังคลุมเครือ ซึ่งอันนี้จะเป็นอุปสรรคสำหรับการสร้างสาธารณูปโภคที่อาจต้องใช้เวลาเกินกว่า 5 ปีจึงจะเห็นผล

(5)หากภาคเอกชนซื้อที่ดินไปแล้ว และภายใน 10 ปีต่อมาได้ขายต่อที่ดินดังกล่าวในราคาที่สูงขึ้น ก็จะต้องแบ่งผลกำไร 40% ของมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากราคาเดิมที่ซื้อมาให้แก่เจ้าของที่เดิม ซึ่งประเด็นนี้ก็สร้างความปวดหัวว่า จะตามชดเชยเจ้าของเดิมได้อย่างไรหากมีการโยกย้ายกันไปกว่า 10 ปี

(6) นอกจากนี้ การรวบรวมซื้อที่ดินผืนเล็กผืนน้อย จะต้องให้เจ้าของที่ดินทั้งหมดอย่างน้อย80% เห็นชอบร่วมกันจึงจะสามารถซื้อที่ดินทั้งผืนได้ (สำหรับโครงการ Public-Private Partnership ของรัฐต้องเห็นชอบอย่างน้อย 70% )
เมื่ออ่านมาถึงตรงนี้ ท่านก็คงจะท้อ แต่ก็อย่าเพิ่งถอดใจครับ เพราะยังพอมีหนทาง ขณะนี้ก็ยังมีนิคมอุตสาหกรรมของอินเดีย เช่น Sri City ใกล้เมืองเจนไน ที่รัฐทมิฬนาฑู ทางตอนใต้ของอินเดีย ที่พร้อมจัดหาที่ดินให้นักลงทุนของไทย หรือในรัฐมัธยประเทศที่สถานทูตไทยในประเทศอินเดียได้ไปบุกเบิกกับรัฐบาลของรัฐเอาไว้ และทางการของรัฐก็พร้อมที่จะช่วยเหลือเรื่องการจัดหาที่ดิน ท่านที่สนใจจึงสามารถติดต่อกับสถานทูตไทยหรือสำนักงานของ BOI ที่เมืองมุมไบได้ทุกเมื่อครับ

โดย สุนทร ชัยยินดีภูมิ

สถานเอกอัครราชทูต ณ กรุงนิวเดลี

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 33 ฉบับที่ 2,881 วันที่ 22 - 25 กันยายน พ.ศ. 2556