เอกชนชี้ภาคอสังหาฯ อินเดียโดยรวมซบเซา แต่เมืองใหญ่ยังขยายต่อเนื่อง

ท่ามกลางเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยเพราะวิกฤตการคลังในยุโรปและสหรัฐอเมริกาซึ่งเป็นตลาดการค้าและการลงทุนใหญ่ของโลก ประจวบเหมาะกับแวดวงเศรษฐกิจและการคลังของอินเดียกำลังจับตามองการแถลงนโยบายงบประมาณประจำปี (Union Budget) ของรัฐบาล ที่จะนำเข้าพิจารณาในสภาเริ่มตั้งแต่ปลายเดือนกุมภาพันธ์จนถึงมีนาคม 2556 นี้ ภาคธุรกิจของอินเดียก็ต่างออกมาแฉตัวเลขให้เห็นการถดถอยของภาคส่วนต่างๆ ของเศรษฐกิจของประเทศ

เหมือนกับจะส่งการบ้านให้รัฐบาลรีบตอบโจทย์ตัวเลขที่ไม่น่าอภิรมย์เหล่านี้ ให้คนทำงานและนักธุรกิจได้ชื่นใจสักหน่อย ในการแถลงนโยบายงบประมาณเร็วๆ นี้

ล่าสุด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Knight Frank ได้เปิดเผยการสำรวจภาคอสังหาริมทรัพย์ของอินเดีย โดยระบุว่า ในปี 2555 ภาคอสังหาริมทรัพย์ของอินเดียยังมีการเติบโตที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 2554 และคาดว่า สภาวะดังกล่าวจะยังคงมีต่อเนื่องในปี 2556 ทั้งนี้ ในปี 2555 จำนวนหน่วยในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ได้ลดลงจากปี 2554 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ เหตุเกิดจากเศรษฐกิจชะลอตัว รวมทั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาได้ปรับตัวขึ้นมาก และอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ให้ระดับสูงและมีการว่างงานเพิ่มขึ้น

บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์อีกแห่งหนึ่งก็ได้สำรวจและได้ผลเป็นไปในทางเดียวกัน คือ โครงการก่อสร้างที่พักอาศัยใหม่ใน 8 เมืองหลักของอินเดียในปี 2555 มีจำนวนหน่วยสร้างใหม่ลดลง 16 เปอร์เซ็นต์ โดยที่อยู่อาศัยประเภทราคาแพงได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยจำนวนหน่วยสร้างใหม่ลดลงถึง 24 เปอร์เซ็นต์ ทั้งนี้ บริษัท Cushman & Wakefield เห็นว่า การหดตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อินเดียมีสาเหตุมาจากภาวะเงินเฟ้อสูงและอัตราดอกเบี้ยที่สูง รวมทั้งการชะลอตัวของเศรษฐกิจของประเทศ ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยคำนึงเรื่องราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ขณะเดียวกันบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็มีความระวังมากขึ้นในการออกโครงการใหม่ๆ เนื่องจากบรรยากาศไม่เอื้ออำนวย

อย่างไรก็ดี แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของอินเดียโดยรวมจะมีการหดตัว แต่ปรากฏว่า เมืองใหญ่บางเมืองของอินเดียกลับไม่ได้รับผลกระทบดังกล่าว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมืองมุมไบ ปูเน่ และกัลกัตตา โดยในปี 2555 เมืองมุมไบมีการก่อสร้างที่พักอาศัยใหม่เพิ่มขึ้นถึง 72 เปอร์เซ็นต์ เมืองปูเน่เพิ่มขึ้น 34 เปอร์เซ็นต์ และเมืองกัลกัตตาเพิ่ม 19 เปอร์เซ็นต์ โดยมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่จำนวน 22,423, 24,127 และ 8,918 หน่วย ตามลำดับ

ส่วนในกรุงนิวเดลีและเขตโดยรอบ (Delhi NCR) ที่ขณะนี้มีปัญหาอสังหาริมทรัพย์ล้นเกิน มีที่อยู่อาศัยสร้างใหม่จำนวน 54,439 หน่วย ลดลง 31 เปอร์เซ็นต์ จากปี 2554 ที่มีจำนวน 79,198 หน่วย เมืองเจนไนมีหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างใหม่จำนวน 20,729 หน่วย ลดลง 6 เปอร์เซ็นต์ และเมืองอาเมดาบัดมีหน่วยสร้างใหม่จำนวน 6,607 หน่วย ลดลง 46 เปอร์เซ็นต์

จากการสำรวจความเห็นของผู้ที่มีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยตามเมืองใหญ่ๆ ของอินเดียส่วนใหญ่เห็นว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวสูงจนเกินไปหรือไม่ก็ยังไม่อยู่ในวิสัยที่จะซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ในขณะนี้ รวมทั้งบางส่วนไม่มีความมั่นใจในทำเลที่ตั้งของโครงการและโครงข่ายการคมนาคม (connectivity) อีกทั้งไม่มั่นใจว่าผู้พัฒนาโครงการจะก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคต่างๆ ภายในโครงการตามที่สัญญาไว้ได้ โดยกว่าครึ่งเห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงนับเป็นอุปสรรคต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด

นอกจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทด้านที่อยู่อาศัยจะหดตัวแล้ว ในช่วงปี 2555 ตลาดเช่าอาคารสำนักงานก็มีผลประกอบการที่ไม่ดีด้วย โดยรายงานของบริษัท CB Richard Ellis (CBRE) ระบุว่า การเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานย่านธุรกิจของอินเดียมีประมาณ 26 ล้านตารางฟุต ลดลง 26 เปอร์เซ็นต์ จากปี 2554 ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานประมาณ 35 ล้านตารางฟุต สาเหตุเนื่องมาจากบริษัทต่างๆ ได้ยกเลิกแผนการขยายธุรกิจจากสภาพความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ

สถานกงสุลใหญ่มุมไบเห็นว่า การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ของอินเดียเป็นไปตามกลไกตลาด จากภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัวลง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังอยู่ในระดับสูง รวมทั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ต่างๆ ของอินเดียได้ปรับตัวขึ้นไปมากในช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัวได้ดีก่อนหน้านี้ จนราคาค่อนข้างสูงเกินความเป็นจริง ทั้งหมดจึงทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์อินเดียขยายตัวลดลง ทั้งนี้ คาดว่า เมื่อเศรษฐกิจอินเดียกลับมาขยายตัวได้ในระดับสูง (8 – 9 เปอร์เซ็นต์) อีกและดอกเบี้ยเริ่มลดลง ภาคอสังหาริมทรัพย์ของอินเดียก็จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง เพราะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอีกมาก (ประมาณ 28 ล้านหน่วย) ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า เมืองใหญ่บางเมืองของอินเดีย อาทิ มุมไบ ปูเน่ และกัลกัตตา ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตได้ดีสวนกระแสกับภาวะชะลอตัวในขณะนี้

เห็นได้ว่า อนาคตภาคอสังหาริมทรัพย์ของอินเดียในภาพรวมอาจจะดูไม่สดใสนัก แต่การที่ธนาคารกลางของอินเดียหรือ RBI เพิ่งประกาศลดอัตราดอกเบี้ย Repo Rate และรัฐบาลกลางออกมาค้านหัวชนฝาว่า การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศหรือ GDP ที่บ่งชี้สภาวะเศรษฐกิจในปีนี้ จะสูงกว่าที่สำนักวิเคราะห์ต่างๆ คาดไว้ที่ประมาณ 5-6 เปอร์เซ็นต์ ก็น่าจะแสดงให้เห็นว่ารัฐบาลอินเดียไม่นิ่งนอนใจและกำลังหาทางแก้ไขและแก้ไข้ภาวะเศรษฐกิจอยู่อย่างขะมักเขม้น

ธีระพงษ์ วณิชชานนท์

รายงานจากเมืองมุมไบ

13 กุมภาพันธ์ 2556